Bir komşu izin vermezse evi kiralayamazsınız
Evini günlük, haftalık veya birkaç aylık sürelerle kiraya vermek isteyen mülk sahiplerinin Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alması gerekiyor. Kiralamanın tatil, iş, eğitim, sağlık veya başka bir amaçla yapılması sonucu değiştirmiyor. Tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli bütün konut kiralamaları, 7464 sayılı Kanun kapsamında “turizm amaçlı kiralama” olarak kabul ediliyor.
Konutların kısa süreli kiraya verilmesine ilişkin yasal düzenlemeler Türkiye genelinde sıkı bir şekilde uygulanmaya devam ediyor. Özellikle internet siteleri, sosyal medya hesapları, emlakçılar ve çeşitli ilan platformları üzerinden gerçekleştirilen günlük, haftalık veya dönemsel kiralamalar denetim altında tutuluyor.
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, bir konutun tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilebilmesi için kiralama faaliyetine başlamadan önce izin belgesi alınması zorunlu bulunuyor.
Kanunda turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralanması şeklinde tanımlanıyor. Bu nedenle konutun tatil amacıyla kiralanması şart değil. Eğitim, geçici iş, sağlık, tedavi, spor faaliyeti, akraba ziyareti veya başka bir nedenle yapılan kısa süreli kiralamalar da aynı düzenleme kapsamında değerlendiriliyor.
Başka bir ifadeyle kiralamanın adı, amacı veya ilan biçimi değil, süresi önem taşıyor. Tek seferde 100 günü aşmayan kiralamalarda izin belgesi alınması gerekiyor.
Apartmanlarda Tüm Kat Maliklerinin Oy Birliği Gerekiyor
Kısa süreli kiralama yapmak isteyen apartman dairesi sahiplerinin karşılaştığı en önemli şartlardan biri, binada bulunan bütün kat maliklerinin onayını alma zorunluluğu olarak öne çıkıyor.
Bir apartmandaki bağımsız bölümün turizm amaçlı kiraya verilebilmesi için, izin belgesi başvurusunda binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın Bakanlığa sunulması gerekiyor.
Bu konuda çoğunluk kararı yeterli kabul edilmiyor. Kat maliklerinden yalnızca birinin dahi onay vermemesi durumunda oy birliği sağlanamamış oluyor. Böyle bir durumda apartman dairesi için kısa süreli kiralama izin belgesi alınması mümkün olmuyor.
Dolayısıyla apartmanda bulunan dairelerin yarısından fazlasının veya büyük çoğunluğunun onay vermesi yeterli değil. Kanun, bütün kat maliklerinin ortak kararını arıyor.
Sitelerde Karar Binaya Göre Değerlendiriliyor
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde ise onay şartı genellikle kısa süreli kiralama yapılacak konutun bulunduğu bina veya blok üzerinden değerlendiriliyor.
Örneğin beş ayrı bloktan oluşan bir sitede yalnızca bir bloktaki dairenin kısa süreli kiraya verilmek istenmesi hâlinde, esas olarak söz konusu blokta bulunan kat maliklerinin oy birliği aranıyor.
İzin belgesinin düzenlenmesinden sonra belgenin bir örneğinin site yönetimine veya bina yönetimine bildirilmesi de gerekebiliyor.
Bununla birlikte aynı kişi adına aynı binada birden fazla konut için izin belgesi talep edilmesi durumunda ek koşullar devreye girebiliyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün kısa süreli kiralamaya açılması hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı gibi ilave belgeler istenebiliyor.
Üçten fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda aynı kişi adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısına da sınırlama getiriliyor. Böylece bir apartmanın önemli bir bölümünün fiilen otel veya apart işletmesine dönüştürülmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Bazı Konut Türlerinde Farklı Kurallar Uygulanabiliyor
Kat maliklerinin oy birliği şartı her yapı için aynı biçimde uygulanmıyor. Müstakil konutlar, tek bağımsız bölümden oluşan yapılar ve başka yapılarla ortak kullanım alanı bulunmayan konutlar farklı şekilde değerlendirilebiliyor.
Dışarıdan bağımsız girişe sahip bazı ikiz, bitişik veya müstakil yapılar bakımından apartmanlarda aranan kat malikleri kararı şartı aranmayabiliyor.
Ayrıca yönetim planında kısa süreli kiralamaya açıkça izin verilen, resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik ve benzeri hizmetlerin sunulduğu yüksek nitelikli konutlarda da özel hükümler uygulanabiliyor.
Kamuoyunda rezidans olarak bilinen bazı yapılarda, kanunda belirtilen şartların sağlanması hâlinde normal apartmanlar için aranan bazı koşullar uygulanmadan izin belgesi verilebiliyor.
Bu nedenle her konutun hukuki durumu ayrı ayrı inceleniyor. Tapu niteliği, yapı türü, yönetim planı, bağımsız giriş durumu, ortak alan kullanımı ve binadaki bağımsız bölüm sayısı izin sürecinde belirleyici oluyor.
Önce İzin, Sonra Kiralama
Kısa süreli kiralama yapmak isteyen mülk sahibinin önce ilan yayımlayıp kiracı bulması, daha sonra izin belgesi için başvurması yasal açıdan yeterli değil.
İzin belgesinin, kiralama faaliyeti başlamadan ve kullanıcıyla sözleşme yapılmadan önce alınması gerekiyor.
Bu kapsamda mülk sahibinin izin belgesi olmadan internet ilanı vermesi, rezervasyon kabul etmesi, ödeme alması veya konutu kullanıcıya teslim etmesi idari yaptırım riski doğurabiliyor.
Başvuruların e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığına yapılması gerekiyor. Başvuru sırasında tapu kaydı, kimlik bilgileri, kat malikleri kararı ve konutun niteliğine göre talep edilen diğer belgelerin sisteme yüklenmesi isteniyor.
Elden veya posta yoluyla yapılan başvurular kabul edilmeyebiliyor. Bu nedenle işlemlerin Bakanlığın belirlediği elektronik başvuru sistemi üzerinden yürütülmesi gerekiyor.
İzin Belgesi Mülk Sahibine Veriliyor
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi kural olarak konutun mülkiyetine sahip olan kişiye veriliyor.
Bir konutu uzun süreli olarak kiralayan kişinin, ev sahibinin yerine geçerek kendi adına kısa süreli kiralama izin belgesi alması mümkün değil.
Kiracının uzun süreli kiraladığı bir evi günlük, haftalık veya dönemsel şekilde başka kişilere kiralaması da yasak kapsamına girebiliyor.
Alt kiralama yoluyla izin şartının aşılmaya çalışılması hem kiracı hem de faaliyete aracılık eden kişiler bakımından cezai sonuç doğurabiliyor.
Konutun turizm amaçlı kiraya verilmesi işlemleri, izin belgesi sahibi tarafından doğrudan yapılabileceği gibi mevzuatın izin verdiği durumlarda yetkili seyahat acentaları aracılığıyla da gerçekleştirilebiliyor.
Bakanlık Plaketi Konutun Girişine Asılmalı
İzin belgesi alınması tek başına yeterli değil. Bakanlık tarafından düzenlenen plaketin konutun girişine görünür şekilde asılması gerekiyor.
Bu plaket, konutun yasal olarak turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini gösteriyor.
Plaketin asılmaması, ilanlarda yanıltıcı bilgi verilmesi, sözleşmede belirtilen şartların sağlanmaması veya konutun kullanıcıya vaat edildiği şekilde teslim edilmemesi ayrıca idari yaptırıma neden olabiliyor.
İzin belgesi verilen konutlar daha sonra denetlenebiliyor. Denetimlerde konutun gerekli asgari nitelikleri taşımadığı, güvenlik veya hizmet şartlarının yerine getirilmediği belirlenirse mülk sahibine süre verilmesi, ceza uygulanması veya izin belgesinin iptal edilmesi gündeme gelebiliyor.
Kimlik Bildirimi Zorunluluğu Bulunuyor
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi bulunan konutlarda kalan kişilere ilişkin kimlik bildirimlerinin de yapılması gerekiyor.
Konut sahibinin, konaklayan kişilerin kimlik bilgilerini ilgili sisteme bildirmesi ve yasal kayıtları tutması zorunlu bulunuyor.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde turizm amaçlı kiralama mevzuatının yanı sıra kimlik bildirimine ilişkin mevzuat kapsamında da cezai işlemler uygulanabiliyor.
Mülk sahiplerinin yalnızca izin belgesine değil, kimlik bildirimi, güvenlik, kayıt tutma ve ilan düzenlemelerine ilişkin yükümlülüklere de dikkat etmesi gerekiyor.
İzinsiz Kiralamada İlk Tespitte 180 Bin 617 Lira Ceza
İzin belgesi alınmadan kısa süreli kiralama yapıldığının belirlenmesi hâlinde mülk sahibine her bir konut için ayrı ayrı idari para cezası uygulanıyor.
2026 yılı için izin belgesiz kiralama faaliyetinin ilk tespitinde her bir konut başına 180 bin 617 lira idari para cezası kesiliyor.
Bu cezanın ardından mülk sahibine izin belgesi alması için 15 günlük süre veriliyor.
Verilen süre içerisinde izin belgesi alınması ve kiralama faaliyetinin yasal hâle getirilmesi gerekiyor. Ancak izin şartlarının sağlanamaması durumunda faaliyetin durdurulması gerekiyor.
Faaliyete Devam Edenlere Ceza Katlanıyor
İlk tespitten sonra verilen 15 günlük süre içerisinde izin belgesi alınmamasına rağmen kısa süreli kiralama faaliyetine devam edilmesi hâlinde ceza önemli ölçüde artıyor.
İkinci tespitte her bir konut için 903 bin 88 lira idari para cezası uygulanabiliyor. Mülk sahibine izin belgesi alması için yeniden 15 günlük süre veriliyor.
İkinci sürenin sonunda da izin belgesi alınmadan kiralama faaliyetine devam edilmesi durumunda ceza 1 milyon 806 bin 177 liraya kadar yükselebiliyor.
Cezaların her konut için ayrı uygulanması nedeniyle birden fazla evi izinsiz kiraya veren kişilerin karşılaşacağı toplam ceza milyonlarca lirayı bulabiliyor.
Örneğin üç ayrı konutun izin belgesi olmadan kısa süreli kiralandığının tespit edilmesi hâlinde idari para cezası her konut için ayrı ayrı hesaplanıyor.
101 Günlük Sözleşmeyle Kanunun Aşılması Engelleniyor
Kanun yalnızca açıkça günlük veya haftalık olarak yapılan kiralamaları kapsamıyor. Kısa süreli kiralama faaliyetinin görünüşte 100 günden uzun sözleşmelerle sürdürülmesi de denetleniyor.
Bazı mülk sahiplerinin izin belgesi almamak amacıyla 101 günlük veya daha uzun süreli sözleşmeler hazırlayarak aynı konutu yıl içerisinde çok sayıda farklı kişiye kiralaması yaptırıma bağlanmış durumda.
Bir konutun her defasında 100 günden uzun süreli sözleşmelerle kiralanmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde dörtten fazla farklı kiralama yapılması hâlinde yüksek tutarda idari para cezası uygulanabiliyor.
Bu düzenlemeyle, gerçekte kısa süreli olarak kullanılan konutların kâğıt üzerinde uzun süreli sözleşme düzenlenerek kanun kapsamı dışında gösterilmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Tek seferde gerçekten 100 günden uzun süreyle yapılan olağan konut kiralamaları ise kural olarak bu kanunun kapsamı dışında bulunuyor. Ancak denetimlerde yalnızca sözleşmede yazılı süreye değil, konutun fiilî kullanımına, kiracı değişikliklerine ve yıl içerisindeki kiralama sayısına da bakılabiliyor.
İlan Platformları ve Aracılar da Sorumlu
İzinsiz kısa süreli kiralamalarda yalnızca mülk sahibi sorumlu tutulmuyor. Kiralama işlemine aracılık eden emlakçılar, kişiler, şirketler ve internet platformları da yaptırımla karşılaşabiliyor.
İzin belgesi bulunmayan bir konutun günlük veya kısa süreli kiralanmasına aracılık eden kişiler hakkında her bir kiralama veya sözleşme için idari para cezası uygulanabiliyor.
İlan platformlarından, Bakanlığın bildirdiği izinsiz kiralama ilanlarını belirlenen süre içerisinde kaldırmaları istenebiliyor.
Uyarıya rağmen ilanı kaldırmayan veya erişimi engellemeyen platformlar hakkında da her bir konut için ayrı idari yaptırım uygulanması mümkün bulunuyor.
Sosyal medya üzerinden verilen ilanlar da bu kapsamda değerlendirilebiliyor. Konutun internet sitesi, mesajlaşma uygulaması veya kişisel sosyal medya hesabı üzerinden kiralanması izin belgesi zorunluluğunu ortadan kaldırmıyor.
Emlakçılar da İzin Belgesini Kontrol Etmeli
Kısa süreli kiralamaya aracılık eden emlakçıların ve danışmanların, ilan yayımlamadan önce konutun izin belgesinin bulunup bulunmadığını kontrol etmesi gerekiyor.
Mülk sahibinin talebi üzerine ilan verilmesi, aracının sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmıyor.
İzinsiz konuta müşteri bulan, ödeme sürecine aracılık eden veya anahtar teslimi yapan kişiler de faaliyetin niteliğine göre idari yaptırımla karşılaşabiliyor.
Bu nedenle emlak işletmelerinin ve dijital platformların yalnızca tapu veya mülk sahibinin beyanıyla yetinmemesi, turizm amaçlı kiralama izin belgesini de kontrol etmesi önem taşıyor.
Kiralama Amacı Cezayı Değiştirmiyor
Mülk sahipleri arasında en sık karşılaşılan yanlış bilgilerden biri, yalnızca tatil amacıyla yapılan kiralamaların turizm amaçlı kiralama sayıldığı düşüncesi olarak öne çıkıyor.
Oysa kanunda konutun hangi amaçla kullanıldığına bakılmaksızın, 100 gün veya daha kısa süreli kiralamalar düzenleme kapsamına alınıyor.
Bir öğrenciye üç aylık, geçici görevle gelen bir çalışana iki aylık, tedavi amacıyla şehirde bulunan bir kişiye bir aylık veya tatilciye bir haftalık kiralama yapılması arasında izin belgesi bakımından fark bulunmuyor.
Kiralama süresi 100 gün veya daha az ise gerekli izin belgesinin alınması gerekiyor.
Kat Maliklerinin Sonradan İtirazı Sorun Oluşturabilir
İzin belgesi başvurusunda sunulan kat malikleri kararının usulüne uygun olarak hazırlanması gerekiyor.
Kararda bütün kat maliklerinin açık onayının bulunması, imzaların eksiksiz olması ve kararın hangi bağımsız bölüm için alındığının belirtilmesi önem taşıyor.
Eksik imza, yetkisiz kişi tarafından verilen onay veya malik olmayan kiracıların imzası başvurunun reddedilmesine yol açabiliyor.
Taşınmazda sonradan malik değişikliği yaşanması, yönetim planının değiştirilmesi veya izin belgesinin dayanağını etkileyen yeni bir karar alınması durumunda da belgenin hukuki durumu yeniden değerlendirilebiliyor.
İzin Belgesi Başkasına Devredilemiyor
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi kişiye ve konuta bağlı olarak düzenleniyor.
Konutun satılması hâlinde eski mülk sahibi adına düzenlenen belgenin yeni malik tarafından doğrudan kullanılmaya devam edilmesi mümkün olmayabiliyor.
Yeni mülk sahibinin belirlenen süre içerisinde kendi adına gerekli işlemleri yapması gerekiyor.
İzin belgesinin başka bir konut için kullanılması, belge numarasının farklı bir ilanda gösterilmesi veya birden fazla konutun aynı belgeyle kiralanması da ihlal olarak değerlendirilebiliyor.
Yanıltıcı İlanlara da Ceza Uygulanabiliyor
İzin belgesi bulunan konutların ilanlarında belgenin numarasına ve konutun gerçek özelliklerine yer verilmesi gerekiyor.
Konutun oda sayısı, kişi kapasitesi, konumu, sunduğu hizmetler veya fiziksel özellikleri hakkında yanıltıcı bilgi verilmesi yaptırıma neden olabiliyor.
İlanda belirtilen özelliklerin konutta bulunmaması, kullanıcının yanıltılması veya konutun sözleşmede vaat edilen nitelikte teslim edilmemesi hâlinde mülk sahibine idari para cezası uygulanabiliyor.
Bu nedenle ilanlarda gerçeğe aykırı, abartılı veya yanıltıcı ifadeler kullanılmaması gerekiyor.
Ev Sahipleri Faaliyete Başlamadan Önce Araştırma Yapmalı
Konutunu kısa süreli kiraya vermeyi planlayan mülk sahiplerinin ilan yayımlamadan, rezervasyon kabul etmeden veya ödeme almadan önce gerekli yasal incelemeleri yapması gerekiyor.
Öncelikle tapu niteliğinin, yapı türünün, apartman veya site yönetim planının ve kat malikleri kararının izin belgesi almaya uygun olup olmadığı belirlenmeli.
Apartmanlarda tüm kat maliklerinin oy birliği sağlanmadan kısa süreli kiralama faaliyetine başlanmamalı.
İzin başvurusunun reddedilmesi, gerekli şartların sağlanamaması veya kat maliklerinden birinin onay vermemesi durumunda konutun 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesi yasal olarak mümkün olmuyor.
Mevzuatta öngörülen cezaların her konut, bazı durumlarda ise her sözleşme ve her ilan için ayrı ayrı uygulanabilmesi nedeniyle, izinsiz kiralama faaliyetleri mülk sahipleri açısından ciddi mali sonuçlar doğurabiliyor.
Kısa süreli kiralama yapmak isteyenlerin Kültür ve Turizm Bakanlığının güncel şartlarını, ilgili İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün duyurularını ve apartman yönetim planını dikkatlice incelemesi gerekiyor.
Özellikle ceza tutarlarının her yıl yeniden değerleme oranına göre değişebildiği dikkate alınarak, faaliyete başlamadan önce güncel tutarların ve başvuru koşullarının kontrol edilmesi önem taşıyor.